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采用成本法对以整个企业为在建工程项目的评估初探
发布者:管理员  发布日期:2016-02-01 11:15:15
采用成本法对以整个企业为在建工程项目的评估初探

陕西新兰特资产评估有限公司      周拥军

 

在资产评估中,在建工程是一种比较常见的资产种类,一般情况下,在采用成本法对企业非流动资产科目下的在建工程进行评估时,通常对未完工的在建工程评估的具体做法一般都是:对于工程进度与付款比例基本相符的项目以核实后的账面值确认评估值,对于工程进度与付款比例不符的,根据工程情况和财务核算资料估算预计其欠付工程款项,并在负债科目挂账,前期费用和待摊费用以核实后的账面值列示其评估值。但是,目前还有很多在建工程评估项目并不是简单意义上的企业正在建设的固定资产或改良工程,而是整个企业就是一个正在建设的在建工程项目,比如一个正在建设的发电厂或供热中心等,在采用成本法评估时,应该怎么做?本文从成本法的基本原理出发,对这类在建工程项目评估的相关问题展开讨论,谈谈对其评估的具体应用及一些体会。

一、以整个企业为在建工程项目的特点

1.在建工程项目涉及的行业多,范围很广,情况复杂。它包括建设中的各种房屋建筑物、构筑物,又包含各种设备安装,具有较强的专业技术特点。

2.个体的工程进度依附于整体在建项目的进度。由于在建项目的整体性决定了该项目下的个体工程无法单独完工并发挥其资产的功能,只有在房屋建筑物及与设备相关的构筑物建设完成并和各种复杂的设备、管道等安装连接后,在联合试运行成功的基础上进行竣工验收交付使用。

3.在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度。由于在建工程的投资方式和会计核算的要求,其账面价值往往包括预付工程款、材料款和设备款,同时也记录在建工程的应付工程款、材料款及设备款等,如出包工程的付款方式是由合同规定的,可能有时预付很多而工程进度未能跟上,有时预付较少而进度超出。

二、运用成本法对以整个企业为在建工程项目进行评估的要点

1.      在工程造价审计及财务审计的基础上进行评估

由于这类工程项目内容比较复杂,不是一个单独的建筑工程或设备工程,而是一套系统工程,是由一批房屋建(构)筑物与设备组成,完成后共同运转来发挥其功能。建设项目在施工过程中,阶段性的结算及工程变更等情况可能使工程的实际进度与企业财务记录不一致,且财务帐中无法体现施工项目的实际发生的工程量。对在建工程项目进行工程造价审计,可以如实的反映工程进度,确保企工程实际产生的工程量和建安造价的一致性。

财务审计利用工程造价审计的结果结合企业的财务资料,调整企业预付账款、应付账款和在建工程等科目的对应关系,以避免重复或遗漏,使得在建工程科目的账面数与工程实际的工程量及工程进度达到账实相符。否则,对在建工程评估结果与其账面价值而产生的增减变化进行分析和判断都没有任何意义。

资产评估在工程造价审计和财务审计结果基础上,对在建工程的房屋建筑物部分,以评估基准日的人工费、机械费和材料费重新计算其建安造价,并展开资产评估工作。由此,可以看出对这种以整个企业为在建工程项目的评估,采用工程造价审计、财务审计与资产评估联合执业的做法是很有必要的,可以从评估的角度估算出资产真正意义上的重置成本。

2.      在建工程前期费用和待摊费用的处理

通常来说,建设工程的前期费用和待摊费用是以核实后的账面值列示其评估值。但是,这种做法并不能反映出被评估在建工程的价值内涵,应该以在建工程实际发生的前期费用和待摊费用项目,用评估基准日建筑工程前期及其他费用的标准,重新测算的在建工程前期费用和待摊费用来确定其评估价值,通过了解和收集在建工程建前期费用和待摊费用的合同协议,如招标代理、勘察设计、监理、环境评价等,结合财务账面所反映的各项前期费用和待摊费用,包括贷款利息、城市建设基础设施配套费、散装水泥基金、新墙体材料基金、建设单位管理费等,实际发生了哪些前期费用和待摊费用项目,实际评估中就重新计取哪些费用项目,没有发生的也不再计取,将原账面列示的前期费用和待摊费用评估为零。

3.      在建工程中设备重置成本的处理

整个企业为在建工程的项目,设备比较多、价值大、安装工艺复杂,并且存在因购买、运输、安装等环节而产生的设备实际到货或设备实际安装进度与企业对应科目账面不一致的情况。应在设备的供应合同,安装合同等资料全面收集整理的基础上进行逐项查看核实,通过与企业财务部门、设备采购部门及设备生产厂家、供应商、设备安装企业沟通核实,列出设备清单,结合从建设单位、设备安装、监理公司等相关单位确认的设备安装形象进度情况。财务审计在此基础上调整与企业在建工程对应科目,以达到设备的账实相符。

评估时应向设备的生产厂家及供货单位查询评估基准日设备的最新价格,并与市场上了解的设备价格进行比较分析,得到设备在评估基准日的合理价格,结合设备安装的形象进度,以及设备实际发生安装费用,用评估基准日的前期及其他费用的标准,重新测算其前期费用和待摊费用,从而确认在建设备的重置成本。

4.      贬值因素的确认

采用成本法对以整个企业为在建工程的项目进行评估,需要考虑其贬值因素。贬值因素包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,应该在现场勘查的基础上结合项目的评估目的对房屋建(构)筑物和设备分别进行分析和判断。

如果在建工程项目的评估目的是股权转让、增资扩股等,是为了让其得到续建并发挥该项目的功能及经济效益,那么就不存在功能性贬值和经济性贬值,只存在实体性贬值,房屋建(构)筑物的实体性贬值应该通过现场勘查结合专业的工程质量鉴定机构的鉴定结果进行确认。在建设备应先区别已安装的、未安装的、室内的、室外的,根据不同情况判断其实体性贬值,以设备现场勘查为依据,对安装或存放于室内的机器设备一班不考虑其实体性贬值,对室外暴露在自然条件下的设备,根据实际情况判断其实体性贬值。

如果在建工程项目的评估目的是为了转让项目改变其用途提供价值参考等,那么除了上述实体性贬值以外,根据已了解到的未来该项目原址的新建项目及对原在建工程项目的利用情况,分析和判断其功能性贬值和经济性贬值的因素。

5.      对在建工程对应科目的评定

对在建工程项目的对应科目和内容,如预付帐款中预付的工程款、材料款、设备款及应付帐款中应付的工程款、材料款、设备款等,应以审计审定的数值确认评估值,此类资产负债一般是实物未到货的预付款和已形成结算工程量的应付款。而与在建工程项目对应的其他应收款科目中,经常会出现应收水电费、场地费等与在建工程前期费用相关的款项,由于在评估在建工程项目时已对项目的前期及其他费用进行重新估算,为了避免重复评估,在这里对其应评估为零值。

三、结束语

综上所述,在成本法下对以整个企业为在建工程项目进行评估时,应对项目的具体情况进行分析,要考虑被评估项目的特点,合理的运用最符合实际的评估思路,正确的理解被评估项目价值内涵。在实施评估之前,先期进行工程造价审计和财务审计是非常必要的,工程造价审计核实了在建工程的实际工程量,财务审计在工程造价审计的基础上调整、完善、核实了企业账面相关科目的数值,使得在建工程的实际情况与企业财务记录有一个完整清晰地体现,在此基础上进行资产评估,才能体现出评估结果的客观性和合理性,使评估工作在经济活动中发挥其应有的作用。
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